相続不動産に住宅ローンがある場合

相続関連のお悩みで相談が多い一つとして相続登記があります。その相続する物件に住宅ローンが残っていた場合、注意する点などはありますでしょうか？今回は相続財産である不動産に住宅ローンが残っていた場合の遺産分割について解説します。

債務の遺産分割対象性

金銭債務、その他可分債務については相続開始と共に各相続人に相続分に応じて分割承継され遺産分割の対象にならないとされております。

例えば被相続人Aの相続人がB、Cの2人の場合で「被相続人Aの不動産を被相続人の長男であるBが単独で取得する」と記載した場合、被相続人Aの相続人であるBとCが住宅ローンを1/2ずつ承継することになります。

このような遺産分割協議書を作ってしまうとCが全くメリットがなくローンの債務だけを被ってしまうことになります。

そのため遺産分割協議書を作成する場合、「被相続人Aの不動産を被相続人の長男であるBが単独で取得する。Bは不動産にかかる下記住宅ローンを全て負担して支払うものとし、Cは負担しないこととする」のような文言を追加することで争いは避けられそうです。

ローンを負担する人を遺産分割協議書に明示したとしても、問題が残ります。仮に明示をしたとしても債権者が承認しな限り、Cは債務を免れることはできません。（Cは債務者に対抗できない。）

債権者が了承してくれれば何も問題ないですが、債権者が了承しない場合、Cは債務者としての立場が残ります。Bがきちんとローンの支払いを続けてくれれば問題はないのですが、そうならなかった場合問題が起きます。

そこでBは取得する不動産を担保に住宅ローンの借り換えを行い債権者に対する債務を完済すればこのような問題もなくなります。

相続税の計算において課税価格は（相続によって取得した財産の価額）ー（相続のときに存在する被相続人の債務で相続により財産を取得した者の負担に属する部分）とすることが可能です。

住宅ローン控除の場合は確実に認められるでしょう。

団体信用生命保険、通称団信とは住宅を購入する際に入る生命保険です。契約者が死亡した場合は、団信から金融機関に住宅ローンの残額と同額の保険金が支払われ、ローンは完済されます。

住宅ローンを契約するときは、担保として土地や建物に抵当権が必ず設定されます。しかし、ローンを完済しても自動的に抵当権は無くならないため、抹消手続きを進めることが必要です。