相続と抵当権抹消

借金などをすると、自分の不動産などに抵当権という権利が設定される場合があります。住宅ローンなどは典型例です。

 

住宅ローンを借りて購入した土地や建物に銀行などの金融機関が抵当権を設定します。もし住宅ローンが返済できない事態になった場合に備えて、貸し倒れを防ぐために銀行は土地と建物を担保にとっているのです。住宅ローン返済が滞ってきて、督促状などが届いたら要注意です。返済をしないと最終的には銀行に土地建物を取り上げられてしまい、売り払われてしまいます。売り払われたお金から、銀行は住宅ローンを回収します。

 

抵当権が設定されると、抵当権設定登記というものがされます。これによって不動産の登記簿（登記記録）に抵当権が設定されたことが記録されます。法務局に行き登記簿を調べれば、土地・建物に抵当権が設定されていることがすぐに分かるようになります。

 

もちろん住宅ローンが完済されれば、この抵当権は消滅します。しかし、法務局にある登記簿（登記記録）の抵当権設定登記は自動的には消えません。そのため、ローン完済時に銀行から送られてくる必要書類を使って自分で法務局に行って抵当権抹消手続きをしなければいけません。

 

通常は、抵当権抹消手続きをそのまますればいいのですが、抵当権消滅の前後で相続が発生すると手続きの方法が変わる場合があります。相続が絡んでくるとどう変わるのかをご説明していきます。

相続と抵当権抹消

相続発生後の抵当権消滅

マイホーム購入の際には住宅ローンを組むのが一般的ですが、その際に「団体信用生命保険」（団信）に加入することがあります。これは、返済中に住宅ローン契約者が死亡してしまったような場合に、保険金で残りの住宅ローンが完済される保障です。

 

住宅ローンなども原則的には相続人が承継します。マイホームも抵当権が付いたまま承継します。残された家族が返済できない場合は、マイホームに住むことが難しくなってきます。しかし、この生命保険に加入していれば、残された家族が住宅ローンに苦しむことがなくなり、マイホームに安心して住み続けることができるのです。

 

さて、この場合には相続開始後に保険金によって住宅ローンが完済されることになります。

 

このように、相続発生後に抵当権が消滅したような場合には、いきなり抵当権の抹消登記をすることができず、その前に相続登記（相続を原因とする所有権移転の登記）をして、不動産の名義を相続人に変更する必要があります。

 

具体的には下記の順序で登記申請を行います。

 

抵当権消滅後の相続発生

抵当権消滅後に相続が発生したような場合とは、生前被相続人が住宅ローンを完済してはいたが、抵当権抹消登記をしないでいるうちに被相続人である不動産の所有者が死亡してしまったといったような場合です。

 

この場合には、前提としての相続登記をする必要はなく、いきなり抵当権の抹消登記をすることができます。被相続人は死亡してしまっているので、相続人が抵当権者と登記申請を行います。

 

また、この場合には、相続登記をしてから抵当権抹消登記という順序で行っても構いません。

 

特に抵当権抹消登記を先に済ませておきたい（遺産分割協議が長引いている）などの事情がなければ、通常どおり相続登記と併せて申請してしまったほうが、手っ取り早いかもしれません。

 

抵当権抹消登記の必要性

住宅ローン完済後、銀行から抵当権抹消登記手続きをするのに必要な書類（抹消書類）が送られてきますが、抵当権抹消登記をしないで放置してしまったり、忘れてそのまま書類を紛失してしまうといったケースは少なくありません。

 

抵当権の抹消登記はいつまでにしなければならないといったことが無いのでそのようなことになりがちですが、そのままにしておいても将来その不動産を売却することができなかったり、新たなローンを組むことができにくくなったりとデメリットの方が多く、メリットはあまりありません。また、時間が経てば経つほど、手続きに必要な書類が多くなったり手続きに時間がかかるようになってきたりすることもありますので、銀行から手続書類が送られてきたら、速やかに抹消登記手続きをするようにしましょう。

 

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